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我要原子弹的效果（第2页）

那是一份精心制作的项目计划书，封面标题是：《金山大厦重建计划》。

“金山大厦目前每年的租金收入是四千万，净回报率百分之二点五，不算高。”陈奕妍开始讲解，“但如果我们买下之后，不满足于收租，而是进行升级改造呢？把老旧的空调系统换成最新的，把部分楼层改造成高端写字楼，引进国际品牌的餐饮和零售。改造后，租金可以提升百分之三十到五十，净回报率能到百分之四以上。”

“改造需要钱。”陈志明说，“至少两亿。”

“这已经算在十六亿的收购价里了。”陈奕妍说，“更重要的是，改造完成后的金山大厦，估值会是多少？”

他看向古老。

古老沉吟片刻：“如果改造成功，加上中环地段持续升值，估值到二十亿是有可能的。”

“二十亿。”陈奕妍重复这个数字，“也就是说，用十六亿买下，花两年时间改造，然后以二十亿卖出。四年时间，净赚四亿，年化回报超过百分之二十五。这样的项目，银行愿不愿意贷款？”

陈志明沉默了。作为银行家，他必须承认，这个回报率确实诱人。

“但问题是，”那个外国投行的高管开口了，说的是带着德国口音的英语，“你如何保证改造能成功？如何保证租金能涨？如何保证两年后能以二十亿卖出？”

“我不能保证。”陈奕妍坦诚地说，“任何商业投资都有风险。但我可以做的，是把这个风险降到最低。”

他取出第三份文件，那是一份详细的租赁市场分析报告。

“过去五年，中环甲级写字楼的租金，年均增长百分之十二。跨国公司在香港设立亚太总部的趋势在加快，对高端写字楼的需求持续增长。而中环核心区的土地已经饱和，几乎没有新的供应。这意味着，现有的甲级写字楼，只会越来越值钱。”

“而金山大厦，”他指着照片，“位置绝佳，就在皇后大道中，距离地铁站步行五分钟。楼体结构良好，改造空间大。最重要的是，它的业主置地集团，现在的心思不在香港。他们在收缩，在套现，在准备撤离。这是我们最好的机会——也可能是最后的机会。”

茶室里安静下来。所有人都在思考。

古老慢慢地转动着手中的紫砂茶杯，眼睛却一直盯着陈奕妍。那目光太锐利，像是要穿透皮肉，直视骨髓。

“陈先生，”他终于开口，“你说的这些，从商业逻辑上看，没有问题。但商业不是只有逻辑，还有人，有势力，有看不见的规则。金山大厦是置地的核心资产，他们为什么要卖？就算卖，为什么会卖给你这样一个名不见经传的小公司？”

陈奕妍等的就是这个问题。

“因为置地不知道金山大厦的真正价值。”他说，声音忽然压低了些，“或者说，他们知道，但他们不敢要。”

“什么意思？”

“置地是英资，怡和系的核心。”陈奕妍说，“而现在是1978年。北京那边，关于香港前途的谈判已经开始。英国人在想什么？他们在想怎么体面退场，怎么把资产变现，怎么把资金转移回伦敦。在这个大背景下，金山大厦这样的地标建筑，对英国人来说不是资产，是累赘——太显眼了，太容易成为靶子了。”

他顿了顿，目光扫过茶室里每个人的脸：“但对我们华资来说，这恰恰是最好的机会。我们不怕显眼，我们需要显眼。我们需要一栋像金山大厦这样的楼，来宣告一个时代的开始——华资时代。”

茶室里落针可闻。

窗外，风吹过竹叶，沙沙作响。

古老放下茶杯，双手交叉放在腹部，身体微微后仰，靠在椅背上。这是他在思考时的习惯动作。

“很精彩的故事。”他说，“但故事只是故事。要让故事成真，需要钱，需要人，需要资源。你有吗？”

“我没有。”陈奕妍坦然承认，“但我能找到。”

“怎么找？”

“这就是我今天来这里的原因。”陈奕妍的目光直视古老，“我需要一个平台，一个能让这个故事被更多人听到、相信、追随的平台。而古老您，就是这个平台。”

陈志明嗤笑一声：“你想让古老给你背书？”

“不是背书。”陈奕妍摇头，“是合作。古老出影响力，我出计划。我们一起，把这个故事讲给全香港听。”

“我为什么要这么做？”古老问。

“因为这对您也有好处。”陈奕妍说，“古老，您写了三十年财经评论，您是香港股市的‘金手指’，您的一句话能让股价涨跌。但最近几年，您退居幕后了。为什么？”

古老的脸色微微变了。